domingo, 5 de dezembro de 2010

Usucapião de unidade autônoma de condomínio

Regularização fundiária

Usucapião de unidade autônoma de condomínio (possível em caso de condomínio de apartamentos ou de casas na modalidade das chamadas de “vilas”)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônico/SP de 15.06.2010

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.241-6/9, da Comarca de SÃO CAETANO DO SUL, em que são apelantes LEANDRO LEITE DA SILVA e ALEX KIYAI e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de abril de 2010.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O

REGISTRO DE IMÓVEIS – Usucapião – Mandado de registro – Recusa, sob o fundamento de que os imóveis são unidades de empreendimento que configura condomínio irregular – Afirmação de que o registro das incorporações, instituições e convenções de condomínio é objeto de determinação legal e, sem o seu cumprimento, as unidades autônomas não têm acesso ao fólio real – Sentença de procedência da dúvida – Reconhecimento, todavia, da usucapião como forma originária de aquisição da propriedade, hipótese que viabiliza o registro pretendido – Recurso provido.

Cuida-se de apelação interposta por Leandro Leite da Silva e Alex Kiyai contra r. sentença (fls. 55/57) que manteve a recusa do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Caetano do Sul ao ingresso de “mandado de registro” expedido pela 3ª Vara Cível local, oriundo de ação de usucapião, referente a “três (03) unidades autônomas denominadas lojas comerciais, situadas na Avenida Conde Francisco Matarazzo nºs. 414, 416 e 418”, no chamado “Conjunto São Caetano” (cf. mandado e respectivo aditamento, juntados a fls. 12/13). Deveu-se a negativa do registrador ao argumento de que este configura condomínio irregular, pois não devidamente formalizado e registrado. Foi destacado que “o registro das incorporações e convenções de condomínio, está previsto no Art. 167, I, nº 17, da Lei nº 6.015/73, e sem o seu cumprimento, as unidades autônomas que compõem o empreendimento, não têm acesso ao fólio real” (fls. 03). Na decisão recorrida, a qual se baseou em tal fundamento, aduziu-se que, na ação de usucapião, “o Juízo foi induzido em erro”, pois, se era irregular o empreendimento, jamais se poderia “considerar a posse mansa e pacífica sobre algo inexistente” (fls. 56). “Logo, de algo inexistente, nada existe a ser registrado” (fls. 57).

Alegam os apelantes que é equivocado o raciocínio “de que inexiste o empreendimento do qual fazem parte as unidades objeto da ação que originou o mandado cujo registro foi negado. O que existe, na verdade, é o descompasso entre o registro de imóveis e a realidade fática, eis que o projeto de construção do denominado ‘Conjunto São Caetano’ foi apresentado e aprovado perante a Prefeitura Municipal”, mas ainda não registrado (fls. 65), sendo que os bens têm existência real. Asseveram que a usucapião, assim como a desapropriação, é forma originária de aquisição de domínio. Requerem provimento, para obtenção do registro (fls. 62/68).

Para o Ministério Público, o apelo merece ser provido, uma vez que a usucapião, realmente, “é forma originária de aquisição da propriedade” e “não há razão para se negar o registro do título apresentado pelos apelantes” (fls. 80/81).

É o relatório.

Correta a síntese da douta Procuradoria Geral de Justiça.

Deveras, doutrina e jurisprudência proclamam, em uníssono, a caracterização da usucapião como modo originário de aquisição do domínio, o que faz com que o ingresso na tábua registral, excepcionalmente, não se prenda a liames com o passado. Bem por isto, não há que se afirmar que o Juízo que decretou a usucapião tenha sido “induzido em erro” e, assim, deixado de observar que as unidades usucapidas se situam em condomínio irregular. Na verdade, o que se aprecia em ação de usucapião, como oportunamente ponderado pelos apelantes, é a realidade de fato, traduzida em posse sobre bem materialmente existente. Uma vez preenchidos os requisitos legais para que isto gere a aquisição da propriedade, a realidade de fato passa a equivaler a realidade de direito, cujo ingresso no registro imobiliário é conseqüência.

Essa, aliás, a própria ratio essendi da usucapião.

Vale transcrever, na esteira do explanado, o escólio doutrinário de Narciso Orlandi Neto, que discorre sobre a força peculiar da aquisição originária: “Há outras hipóteses em que o registrador é obrigado a averbar o cancelamento, independentemente de requerimento. São exceções ao princípio da instância. É o que ocorre quando, em matrícula aberta especialmente para tanto, é registrada a desapropriação; na matrícula do imóvel, em que a propriedade estava registrada em nome do particular, tenha ele sido réu na desapropriação, ou não, o registrador deve averbar a perda da propriedade, fazendo remissão à nova matrícula do imóvel. Da mesma forma, quando a matrícula é aberta para o registro de usucapião; na matrícula que existia para o imóvel, o registrador deve averbar a perda da propriedade. Observe-se que nas hipóteses aqui formuladas, não há transmissão da propriedade [...]. São casos de aquisição originária e de perda da propriedade por ato alheio à vontade do titular (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, págs. 235/236).

Acerca do condão de ingressar, efetivamente, a usucapião no fólio real, emblemático se afigura o decidido no V. Acórdão proferido por este Conselho Superior na Apelação Cível nº 69.770-0/8, da Comarca de Piracaia (Rel.: Des. Luís de Macedo): “Efetivamente, a sentença que reconheceu o usucapião afastou a qualidade de imóvel rural argüida pelo Oficial (f. 23). Porém, essa sentença possui como objeto o reconhecimento da posse pelo prazo legal de forma mansa, ininterrupta e pacífica a propiciar a expedição do título. Reconhecido esse objeto, como o foi, o título foi expedido, impondo-se nesta instância tão somente a apreciação de sua regularidade em todos os requisitos formais para o registro. O fundamento voltado à qualidade do imóvel, rural ou urbano, é irrelevante ante a força maior, que é a decisão reconhecedora do usucapião. De acordo com as características do imóvel, e conforme docs. de f. 29 a 31, a área encontra-se na zona rural. O usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade, ocorrendo quando a pessoa tem a capacidade e qualificação de provocar o reconhecimento do seu direito sobre a coisa. Essa aquisição originária não vincula o adquirente a um titular anterior e não depende também da sua existência. Tal ordem jurídica não é a evocação da lei 5.868/72, que não se volta para a aquisição originária. Seu objeto volta-se pelas aquisições efetivadas derivadamente, ou seja, que possuam sucessão na propriedade, onde o direito de quem adquire está relacionado com o direito de quem transmite. Washington de Barros Monteiro (‘Curso’, Ed. Saraiva, 1985, 3º vol., pág. 124) ao definir a origem do usucapião, conceitua-o ‘como de modo originário. Porquanto, para o usucapiente, a relação jurídica de que é titular surge como direito novo, independente da existência de qualquer vinculação com seu predecessor, que, se acaso existir, não será o transmitente da coisa’. Transmissão é o ato de transmitir, é a transferência de um direito, sendo essencial a figura do transmitente. O direito do adquirente é derivado, ao passo que no usucapião é originário. Eventual proprietário anterior nada transmite e não se relaciona juridicamente com o usucapiente. Tal diferenciação da origem do título é importante. Se a inscrição é postulada com título derivado, deve-se observar o princípio do art. 8º da lei 5.868/72, que impede a divisão ou desmembramento de área em módulo inferior ou calculado nos termos do seu parágrafo primeiro. Tal vedação refere-se ‘à transmissão’. O usucapião não é derivado de transmissão, mas originário de uma situação de fato comprovada jurisdicionalmente. Portanto, não se aplica a ele a área de módulo mínimo previsto no artigo citado. Caio Mário da Silva Pereira (‘Instituições’, Ed. Forense, 6ª ed., vol. IV, pág. 87), elucida: ‘diz-se originária, quando o indivíduo, num dado momento, tornase dono de uma coisa que jamais esteve sob o senhorio de alguém. É uma propriedade que se adquire sem que ocorra a sua transmissão por outrem, seja voluntária ou involuntária, seja direta ou indireta. E resulta numa propriedade sem relação causal com o estado jurídico anterior da própria coisa’ “. Grifei.

Igual raciocínio se aplica à hipótese concreta ora em testilha. Cumpre observar, a propósito, que o “mandado de registro” (fls. 12) e “seu aditamento” (fls. 13) trazem descrição detalhada das três unidades usucapidas, assim como notícia do trânsito em julgado da sentença de usucapião.

Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida e reconhecer a viabilidade do registro almejado.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O

I - Relatório

Trata-se de recurso interposto por Leandro Leite da Silva e Alex Kiyai contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Caetano do Sul, que recusou o ingresso de “mandado de registro”, expedido nos autos de ação de usucapião, ajuizada perante a 3ª Vara Cível dessa Comarca, que tem por objeto os imóveis localizados na Avenida Conde Francisco Matarazzo, nºs 414, 416 e 418, reconhecendo, no caso, a ocorrência de condomínio irregular.

Sustentam os recorrentes, em suma, que o projeto de construção dos imóveis, denominado “Conjunto São Caetano” já fora aprovado pela Prefeitura Municipal, sem que, contudo, tenha sido efetuado o seu registro. Alegam, ainda, que usucapião é forma originária de aquisição de domínio. Ao final, pugnam pela obtenção do registro.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso.

II - Fundamentação

Acompanho o nobre Relator, o recurso deve ser provido.

De proêmio, cumpre ressaltar que a usucapião é modo originário de aquisição do domínio, entendimento pacificado no âmbito da doutrina e da jurisprudência, conseqüentemente, o ingresso no fólio real está imune às eventuais ocorrências anteriores.

No caso dos autos, o mandado de registro seguido de seu aditamento apresenta a descrição pormenorizada dos imóveis usucapidos, além disso há notícia do trânsito em julgado na ação de usucapião, tudo de modo a autorizar o registro na tábua registrária.

Além do ensinamento doutrinário e do V. Acórdão mencionado cf. também Ap. Civ. 061875-0/9 – São José do Rio Preto – Julg. 29.11.1999 – Rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição e Ap. Civ. 274.934/79 – Palmital – Julg. 09.03.1979 – Rel. Des. Humberto de Andrade Junqueira.

III - Dispositivo

Ante o exposto, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo ilustre Relator, qual seja, a permissibilidade do registro da aquisição originária da propriedade, na modalidade usucapião.

(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça. (D.J.E. de 15.06.2010)

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